第一章 房地产市场和投资知识▲市场=人口+购买能力+购买动机▲房地产是指土地,建筑物及其他地上定着物.▲具体一宗土地的范围包括:地球表面,地球表面以下定范围的空间,地球表面以上一定范围的空间.▲房地产可以视为实物,权益,区位三者的结合.▲市场是:①商品交换的任何场所;②使商品交易双方接触的任何安排;③商品交换关系的总和;④连接商品生产者的桥梁;⑤指某一特定商品的现有目标客户群.▲市场包括:有形市场和无形市场.▲房地产市场市场交易包括:买卖,租赁,抵押,互换等.▲市场必须具备:买方,卖方,可供交易的商品.▲房地产市场必须具备:买方,卖方,用于交易的房地产.▲房地产的特性:①不可移动性(决定了房地产市场是一个地区性市场);②独一无二性(相同的房地产不可能出现大量供给);③寿命长久性;④数量有限性;⑤用途多样性;⑥相互影响性(外部影响性);⑦易受限制性;⑧价值高大性;⑨难以变现性;⑩保值增值性.▲房地产市场的主要特点:①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动,只能是无形权益的转移;②交易的对象非标准化,是一个产品差异化的市场;③是一个地区性市场;④容易出现垄断和投机;⑤较多地受到法规政策的影响和限制;⑥一般人非经常性参与;⑦交易的金额较大,依耐于金融机构的支持与配合;⑧广泛的房地产经纪人服务.▲房地产市场分类:1,按用途(功能)可分为:居住房地产市场和非居住房地产市场;2,按档次可分为:高档房地产市场,中档房地产市场,低档房地产市场;3,按区域范围可分为:整体房地产市场和区域房地产市场;4,按交易方式可分为:房地产买卖市场和房地产租赁市场;5,按交易目的可分为:房地产使用市场和房地产投资市场;6,按流转次数可分为:房地产一级市(为土地使用权出让市场),房地产二级市场(为新开发的商品房交易市场),房地产三级市场(为房屋再次交易市场);7,按时间划分可分为:过去的房地产市场,现在的房地产市场和未来的房地产市场.▲房地产市场竞争是指买卖双方为各自利益的(最大)化而进行的努力.▲房地产市场竞争有:①卖方与买方之间的竞争;②卖方与卖方之间的竞争;③买方与买方之间的竞争.▲根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱,通常将市场区分为:买方市场和卖方市场.▲房地产市场:①买方市场:供大于求,房地产相对过剩,买方掌握主动权;②卖方市场:供不应求,房地产相对短缺,卖方掌握主动权.▲房地产市场结构根据竞争程度的不同,可分为:完全竞争,垄断竞争,寡头垄断(少数几家厂商),完全垄断(市场上只有一个买方或一个卖方).▲完全竞争市场必须具备以下几个条件:①所买卖的商品具有同质性,不存在差别;②有相当多的买者和卖者,每个人的买或卖在市场上只占微小的份额;③市场信息完全,买者和卖者都掌握当前价格的完整信息,并能预测未来的价格;④买者和卖者都可以自由进出市场;⑤买者和卖者无串通共谋行为,也没有政府干预.▲垄断竞争市场必须具备以下几个条件:①买者和卖者都比较多;②产品存在差异;③市场信息完备.▲完全垄断分为:卖方垄断,买方垄断,双边垄断.▲卖方垄断市场必须具有以下几个特点:①只有一个卖者,而买者很多;②产品无相近的替代品;③新生产者不能进入.▲造成卖方垄断的原因:①资源控制②政府许可限制③专利和规模经济等.▲房地产市场周期:①上升期:租金,售价同步上涨,二手房价格上涨;②高峰期:售价增长大于租金增长,新建房交易量大;③衰退期:旧房交易量大,新房销售困难,空置率上升,售价比租金下降快;④低谷期:市场极为萧条;交易量很小;开发项目开工率低租金下降;消费需求依市场惯性降低,租金下降.▲房地产中,最容易出现泡沫的,第一是土地,二是期房(楼花),三是新建成的商品房.▲在现代市场经济下股票和房地产容易出现"泡沫".▲房地产"泡沫"的形成原因主要有:①群体的非理性预期;②过度的投机炒作.▲房地产需求种类:①消费性需求;②投资性需求;③投机性需求;④盲目性需求.▲地价,房价不合理地上涨和过高的地价,房价,对地区经济的发展不利,体现在:①会降低外来投资的吸引力;②会降低本地区产业的市场竞争力;③会使现有的投资者外迁.以下本章复习重点▲弹性的一个变量发生1%的变化,将会引起另一个变量的变化.▲形成有效需求的条件:①消费者愿意购买;②消费者有能力购买(潜在需求的条件).▲影响房地产需求量的因素:①该种房地产的价格水平;②消费者的收入水平;③相关房地产的价格水平;④消费者的偏好;⑤消费者对未来的预期.▲一般来说,某种房地产的价格上升,对其需求就会减少,价格下降,对其需求就会增加.但有比较重要的例外是弦要性物品和吉芬物品.▲替代品:一种房地产的价格上升,对另一种房地产的需求就增加.如经济适用性住房与普通住宅之间.互补品:对一种房地产的消费多了,对另一种房地产的消费也会多起来.如住宅与其配套的商业,娱乐房地产.▲形成供给的条件:①开发商或拥有者愿意供给;②开发商或拥有者有能力供给.▲影响房地产供给量的因素:①该种房地产的价格水平;②该种房地产的开发成本;③该种房地产的开发技术水平;④开发商对未来的预期.▲房地产的供求状况分为:①全国房地产总的供求状况;②本地区房地产的供求状况③全国本类房地产的供求状况;④本地区本类房地产的供求状况.▲房地产需求弹性有:房地产需求的价格弹性,房地产需求的收入弹性,房地产需求的人口弹性,房地产需求的交叉弹性.▲在通常情况下需求的价格弹性是一个负数,通常直接写成正数.▲房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比▲房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比/消费者收入量变化的百分比▲房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比/人口数量变化的百分比▲房地产需求的交叉弹性,是指某种房地产因另一种房地产或商品变动1%所引起的其需求量的百分比变化.▲房地产供给弹性有:房地产供给的价格弹性,房地产供给的要素成本弹性.▲房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比/房地产价格变化的百分比▲房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比/要素价格价格变化的百分比▲一种房地产需求的价格弹性取决于该种房地产有多少替代品.▲弹性系数:弹性数值大于1,富有弹性;弹性数值小于1,缺乏弹性;弹性数值等于1,单一弹性;弹性数值无穷大,完全弹性;弹性数值等于0,完全无弹性.▲开发周期长的房地产,供给弹性较小.▲资金的时间价值的核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值.▲资金存在时间价值的主要原因:①通货膨胀;②承担风险;③资金增值;④机会成本.▲资金的时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差.▲利率是指单位时间内的利息与本金的比率.即:利率=单位时间内的利息÷本金.▲单利的计算:①总利息的计算I=P×i×n ②本利和 F=P(1+i×n)P表示本金i表示利率 n 表示计息的周期数I表示总利息F表示计息末期的本利和▲复利的计算:①复利的本利和的计算 F=P(1 + i )n ②复利的总利息计算I=P[(1+i)n-1]▲如果利率相同,则通常情况下单利计息的利息少,复利的计息利息多;如果要使单利计息的利息与复利的计息利息两不吃亏,单利的利率应高一些,复利的利率应低一些.▲资金的时间价值的换算:(一)资金时间价值换算的基本说明1,资金时间价值换算中符号及其涵义P表示现值 F表示将来值I表示利率 N表示计息的周期数A表示等额年金2,资金时间价值换算中的假设条件(1)资金时间价值换算中采用的是复利.(2)利率的时间单位与计息周期一致,为年.(3)本年的年末为下一年的年初.(4)现值P是在当前年度开始时发生的.(5)将来值F是在当前以后的第N年年末发生的.(6)年金A是在每年年末发生的.(7)第一个等差额G和增长率S是第二年年末发生的.3,资金时间价值换算中的基本关系(1)现值+复利利息=将来值(2)将来值―复利利息=现值(3)将来值―现值=复利利息(二)资金时间价值换算的各种公式1,将现值转换为将来值公式 F=P(1+i)n ( 1 + i)n 称为"一次支付终值系数". 通常用F/P,i,n来表示.(一次性还贷款用此公式计算)2,将将来值转换为现值的公式 P=F.1/(1+i)n 1/(1 + i)n 称为"一次支付现值系数".通常用P/F,i,n来表示.(如:已知利率3%,算3年后500万元相当于现在多少 用此公式计算)3,将等额年金转换为将来值的公式 F=A(1+i)n ―1/i (1+i )n -1/in称为"等额系列终值系数". 通常用F/A,i,n来表示.(算某人每月存款100元,年利率8%,20年好的累计金额是多少 用此公式计算) 4,将将来值转换为等额年金的公式 A=F[i/(1+i)n―1]i/(1+i)n-1 称为"偿债基金系数".通常用A/F,i,n来表示5,将等额年金转换为现值的公式 P=A[(1+i)n―1/i(1+i)n](1+i)n―1/i(1+i)n 称为"等额系列现值系数".通常用P/A,i,n来表示6,将现值转换为等额年金的公式A=P[I(1+i)n/(1+i)n―1](1+i)n/(1+i)n―1 称为"资金回收系数"通常用A/P,i,n来表示(算月等额还贷款本息用此公式)▲ 投资前经过的三个阶段:①投资机会寻找;②投资机会评价(投资前最重要的环节);③投资机会选择.▲任何一项投资都包含收益和风险两个基本因素,这两个基本因素可归纳为3个方面:①预期收益的大小;②预期收益的持续时间;③预期收益获取的可靠性.▲ 根据风险偏好可将投资者分为:①投机型的投资者;②保守型的投资者③普通投资者.▲ 投资较重视长期的时间介入,且强调理性的分析和与评估.......▲ 投机较看重短期的时间介入,缺乏理性的分析和与评估.......▲不同的房地产投资项目,其具体的经济评价方法不同,但其基本原理是相同的,包括3个步骤:①估计相关的现金流量;②计算有关的评价指标;③将评价指标与可接受的标准进行比较,得出评估结论.▲现金流量分为:现金流入量,现金流出量和净现金流量.▲净现金流量=现金流入量-现金流出量▲现金流量图的习惯表示方法是:1,用一条线表示时间,将该水平线发分为长短相同的间隔,每一间隔代表一个时间单位,它可以是年,半年,季,月,通常为年; 2,前一个计息周期的终点同时也是最后一个计息周期的起点;3,现金流量越大,垂直线越长.▲净现值用NPV表示;内部收益率用IRR表示.▲判断项目可行性的标准:①净现值大于零;②投资回收期短于基准投资回收期;③内部收益率大于基准收益率.▲净现值的计算方法;1,算出净现金流量(现金流入量-现金流出量=净现金流量);2,算出净现值;例:净现值=-60-500/(1+10%)+100/(1=10%)2+600/(1+10%)33,判断NPV是否可行.标准如下.▲判断NPV是否可行的标准:1,NPV>0,可以接受;2,NPVPc,不可以接受,应被淘汰.内部收益率存在问题:1,该方法本身所固有的再投资假设;2,多重根的问题. 第二章 房地产的价格和估价知识 ▲房地产之所以有价格,需要具备3个条件:①有用性;②稀缺性;③有效需求.▲房地产价格的特征主要有:①房地产价格受区位的影响很大;②房地产价格实质是房地产权益的价格;③房地产价格既有交换代价的价格,也有使用代价的价格;④房地产价格是在长期考虑下形成的;⑤房地产价格通常是个别形成,容易受交易者个别因素的影响.▲某宗房地产的区位是指该宗房地产的与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系.除了其地理坐标位置,还包括他与重要场所的距离,从其他地方到达该宗房地产的可及性,该宗房地产去往其他地方的便捷性,该宗房地产周围环境,景观.▲最简单和最常见的是用距离来衡量区位的好坏.以下为2003年第二章重点复习内容.▲在经济学里,广义的价值有使用价值和交换价值. 使用价值,是指该种商品能满足人们某种需要的效用. 交换价值,是指该种商品同其它商品相互交换的量的关系或比例;通常用货币来衡量;(即:交换价值表现为一定数量的货币或其他商品)▲没有使用价值肯定就没有交换价值,但是反过来却不一定成立,即没有交换价值不一定没有使用价值,如空气.作为商品的房地产,既有使用价值也有交换价值.▲某一房地产的投资价值,是指该房地产对于某个具体的投资者的经济价值,是该投资者基于个人的需要或意愿,对该房地产所估计的价值或作出的评价.▲市场价值,是指该房地产对于一个典型的投资者的经济价值. 市场价值是客观的,非个人的价值.市场价值是随着时间的推移而变化的,有时高,有时低.▲大于或等于该房地产的市场价值,是投资者投资行为或交易能够实现的基本条件.▲成交价格简称成交价,是交易双方实际达成交易的价格.▲成交价格可能是正常的,也可能是不正常的.成交价格可分为:正常成交价格和非正常成交价格.在卖方市场下,成交价格往往是偏高的;在买方市场下,成交价格往往是偏低的.▲市场价格是指某种房地产在市场上的一般,平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果.市场价格是短期均衡价格.▲理论价格是经济学假设的"经济人"的行为和预期是理性的,或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格.理论价格是长期均衡价格.▲原始价值,也称原值,原价,历史成本,原始购置成本.是一项资产在当初购置时的价格或发生的支 出.原始价值是始终不变的.▲帐面价值又称帐面净值,折余价值,是该资产的原始价值减去已计提会计折旧后的余额.帐面价值是随着时间的推移而减少的.▲从政府对价格管制或干预的程度来看,价格有:1,市场调节价;2,政府指导价;3,政府定价.▲市场调节价是指由经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格.(如:商品房出售价)▲政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格.(如:经济适用房出售价.经济适用房的利润控制在3%以下.)▲政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围制定的价格.(如:出售公房标准价格,成本价).▲政府对房地产价格的干预有:最高限价;最低限价;规定成本构成或利润率.▲经济适用房的成本包括:①征地和拆迁补偿费;②勘察设计和前期工程费;③建筑安装工程费;④住宅小区基础设施建设费;⑤管理费;⑥贷款利息;⑦税金.▲基准地价,标定地价和房屋重置价格是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格.▲总价格间称总价,是指某一宗或某一地域范围内的房地产整体的价格.▲单位价格间称单价,是指一个计量单位的价格.▲10.764平方英尺=1平方米.0.303坪=1平方米.▲楼面地价又称单位建筑面积地价:是平均到每个单位建筑面积上的土地价格.楼面地价与土地总价的关系为: 楼面地价=土地总价/总建筑面积由此公式可以找到楼面地价,土地单价,容积率三者之间的关系.即:楼面地价=土地单价/容积率▲中国大陆目前的房租有:市场租金,商品租金,成本租金,准成本租金和福利租金.▲实际价格是指在成交日期时一次付清的价格,或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格.▲名义价格是指在成交日期时讲明,但不是在成交日期时一次付清的价格.▲在实际交易中的几种付款方式:1,要求在成交日期是一次付清;2,如果在成交日期时一次付清,则给予折扣;3,从成交日期时起分期付清;4,约定在未来某个日期一次付清;5,以抵押方式支付.▲房地产现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格.▲房地产期货价格是指以未来状况的房地产交易标的的价格,其中最常见的是期房价格.期房价格通常低于现房价格.▲期房价格与现房价格之间的关系有:期房价格=现房价格―预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值―风险补偿.▲现货交易,现在交货,现在一次付清,此为典型的现货交易.▲现货交易,未来交货,未来一次付清,此为典型的期货交易.▲起价,标价,成交价和均价是商品房销售中出现的一组价格.▲保留价,起拍价,应价,成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格.▲起价是指所销售的商品房的最低价格.起价不能反映所售商品房的真实价格水平.▲成交价是商品房买卖双方的实际交易价格.▲标价是指商品房出售者在其价目表上表注的不同楼层,朝向,户型的商品房的出售价格.▲均价是所销售商品房的平均价格.它一般可以反映所销售商品房的价格.▲土地价格简称地价,如果是一块无建筑物的空地,此价格即是指该块土地的价格;土地的"生熟"程度主要有下列5种:(1)未征用补偿的农地.(2)已征用补偿但未做 "三通一平"或以上开发的土地(3)已做"三通一平"或以上开发的土地,(4)在现有城区内有待拆迁建筑物的土地.(5)已做拆迁补偿安置的城市空地.▲建筑物价格是指建筑物部分的价格,不含建筑物所占用的土地的价格.▲补地价指需要补交给政府的一笔地价.需要补地价的情形主要有4种:(1)更改原出让土地使用权时规定的用途;(2)增加原出让土地使用权时规定的容积率;(3)转让,出租,抵押划拨土地使用权的房地产;(4)出让的土地使用权期满后续期.▲影响房地产价格的因素有以下8类:①自身因素;②环境因素;③人口因素;④经济因素;⑤社会因素;⑥行政因素;⑦心理因素;⑧国际因素.▲直接关系到房地产价格高低的自身因素有:建筑物的新旧,质量,功能,平面布置,外观形象等.▲影响房地产价格的环境因素主要有:声觉环境,大气环境,水文环境,视觉环境和卫生环境.▲影响房地产价格的因素有:日照,风向,降水量,地势和天然周期性灾害等.▲影响房地产价格的人口因素有:人口数量,人口素质和家庭人口规模.▲影响房地产价格的经济因素主要有:经济发展状况,储蓄,消费,投资水平,财政收支及金融状况,物价,建筑人工费,居民收入.▲影响房地产价格的社会因素主要有:政治安定状况,社会治安程度,房地产投机和城市化.▲房地产投机对房地产价格的影响可能出现下列3种情况:①房地产价格上涨;②房地产价格下跌;③起着稳定房地产价格的作用.▲影响房地产价格的行政因素主要有:房地产制度(房地产制度对房地产价格的影响也许最大),房地产价格政策,行政隶属变更,特殊政策,城市发展战略,城市规划及土地利用规划,税收政策,交通管制.▲影响房地产价格的心理因素主要有:购买或出售心态,个人偏好,时尚风气,接近名家住宅心理,讲究风水或吉祥号码.▲影响房地产价格的国际因素主要有:世界经济状况,军事冲突状况,政治对立状况,国际竞争状况.▲房地产估价的基本方法:比较法(重点复习),收益法,成本法.▲比较法适用的对象是具有交易性的房地产.即:房地产开发用地,住宅,写字楼,商场和标准工业厂房等.▲比较法适用的条件:同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易.▲先取可比实例应符合以下要求:1,是估价对象的类似房地产;2,成交日期与估价时点接近;3,成交价格是正常价格或可修正为正常价格.▲建立价格可比基础包括:1,统一付款方式;2,统一采用单位;3,统一币种和货币单位;4,统一面积内涵;5,统一面积单位.▲房地产状况影响修正分为区位状况影响修正,权益状况影响修正和实体状况影响修正.▲区位状况影响修正包括:繁华程度,交通便捷程度环境景观,公共设施完备程度,临路状况,朝向,楼层等.▲再可比实例的成交日期至估价时点期间,房地产价格可能发生变化的三种情况:1,上涨;2,平稳;3,下跌.▲成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.▲成本法适用的对象:1,无收益且很少发生交易的房地产;(如:学校,图书馆,体育场馆,医院,政府大楼,厂矿,码头,机场等)2,市场不完善或狭小市场无法选用比较法估价的房地产.▲价格等于成本加平均利润是在长期内平均来看的,而且需要具备两个条件:一是自由竞争;二是该种商品可以大量生产.▲运用成本法估价一般分为以下四个步骤:1,收集有关房地产开发的成本,税费,利润等资料;2,估算重新购建价格;3,估算折旧;4,求取积算价格.▲房地产价格通常由下列7项组成:1,土地取得成本2,开发成本3,管理费用4,投资利息5,销售费用6,销售税费7,开发利润.▲成本法最基本的公式:积算价格=重新购建价格-折旧▲在实际估价中建筑物折旧包括:物质折旧,功能折旧和经济折旧.▲求取建筑物折旧的方法有:年限法,实际观察法,成新折扣法.▲从收益法的观点看,房地产价值是其未来净收益的现值之和.其高低取决于3个因素:1,可获收益的大小;2,可获收益的长短;3,获得该净收益的可靠性.▲收益法适用的对象:有收益或潜在收益的房地产.(如:商店,写字楼,住宅,旅馆,餐馆,游乐场,影剧院等)▲收益法最简单的公式:V=a/r(v表示收益价格;a表示净收益;r表示资本化率或折现率).▲房地产的收益可分为:实际收益和客观收益.▲求取资本化率有:1,市场提取法2,累加法两种.▲市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似的价格,净收益等资料,选用相应的收益法公式,求取资本化率.▲收益乘数有:毛租金乘数,潜在毛收入乘数,有效毛收入乘数和净收益乘数.▲收益乘数法有毛租金乘数法,潜在毛收入乘数法,有效毛收入乘数法和净收益乘数法.▲毛租金乘数法一般用于土地或出租性住宅,公寓的估价. 第三章城市和城市规划 ▲市与镇的差别主要反映在人口集聚规模和经济实力两个方面.▲城市规模包括人口规模和用地规模.▲按城市规模分类:①100万人以上为特大城市;②大城市:50万人以上人; ③中等城市:20万-50万人; ④小城市:小于20万人.▲按行政级别可分为:1,直辖市2,地级市,3,县级市4,建制镇.▲按城市地理条件,城市分为:平原城市,高原城市,山地城市,丘陵城市,河谷城市.▲按城市地理位置,可将城市分为:南方城市和北方城市 , 沿海城市和内陆城市 ,边境城市和内地城市. ▲按城市平面几何形状,可将城市分为:块状城市,带状城市,星状城市 .▲城市行政区可分为市区和郊区.▲城市规划区>城市建成区≤城市行政区.▲城市的地域范围:城市行政区,建城区,城市规划区.▲城市用地的功能组织,是城市土地利用和布局的基本内容.▲城市功能区:中心商务区(大城市中的金融,贸易,信息和办公高度集中,并附有购物,文娱服务等的综合经济活动的核心地区),商业区(市级或区级商业集中的地区),居住区,文教区,工业区,仓储区,风景区,卫星城,开发区.▲在西方,城市土地利用分为1,商业土地;2,工业土地;3,政府机关用地;4,住宅用地;5,休憩用地和绿化地带;6,交通用地和其他公用事业用地;7,农业用地和水面.▲在中国,城市土地利用分为:⒈居住用地R(包括:住宅,公共服务设施,道路,绿地等);⒉公用设施用地C(包括:行政,经济,文化,教育,科研及设计等用地);⒊工业用地M(包括:生产车间,库房及附属设施用地;专用铁路,道路用地);⒋仓储用地W;⒌对外交通用地T;⒍道路广场用地S;⒎市政公用设施用地U;⒏绿地G;⒐特殊用地D;⒑水域和其他用地E;⒒保留地.▲在中国,居住用地分为四类:一类居住用地,以低层住宅为主,市政公用设施齐全,布局完整,环境良好.二类居住用地,以多,中,高层住宅为主,市政公用设施齐全,布局完整,环境较好.三类居住用地,住宅与工业等用地交叉,市政公用设施比较齐全,布局不完整,环境一般.四类居住用地,是指以简陋住宅为主的用地.▲城市人口分析包括:人口数量,人口结构,人口分布,人口密度及其变化等.▲反映城市人口自然增减速度的指标主要是城市人口自然增长率.人口是决定住宅,商业等需求量或市场大小等的一个基本因数.城市人口增长有: 人口净增长, 人口零增长, 人口负增长.▲城市人口增长率=本年城市人口增长绝对数/年平均城市总人数×1000‰城市人口机械长率=本年城市人口迁入数-本年城市迁出数/年平均城市总人数×1000‰城市人口自然增长率=本年城市人口出生数-本年城市人口死亡数/年平均城市总人数×1000‰▲城市人口增长分为:自然增长和机械增长.本章重点▲城市化表现为乡村人口向城市人口转化和城市不断发展和完善的过程.▲从城市中心考察,城市化有向心型城市化和离心型城市化2个阶段.▲在城市离心发展过程中有郊区化和逆城市化两种不同类型和阶段.▲向心型城市化导致了城市人口过密,交通拥挤,环境恶化等城市病.▲近代,西方发达国家的城市中心向郊外发展的浪潮中,第一次浪潮为(人口外迁),第二次浪潮为(工业外迁),第三次浪潮为(零售业外迁),第四次浪潮为(城市郊区化).▲城市进化过程:绝对集中―相对集中―相对分散―绝对分散.▲城市进化理论认为,从工业化社会到后工业社会,城市发展的第二个阶段为相对集中时期.▲中国的城市化进程仍属于(向心型社会)阶段.▲城市化的类型:1,向心型城市化和离心型城市化;2,外延型城市化与飞地型城市化.▲城市用地的适宜性评价将建设用地的适宜性分为:适宜建设用地 ,基本适宜建设用地,不适宜建设用地.▲不适宜建设用地的主要类型:1,承载力小于60kpa和厚度在2m2以上的泥炭层或流沙层的土地;2,坡度在20%的坡地;3,经常被水淹没,且淹没深度超过1.5m2的土地;4,受冲沟,滑坡等工程地质病害严重影响的地段;5,基本农田,矿区,军事用地,历史文化等类保护区.▲影响城市土地区位的主要因素有:商业繁华度,交通通达度,基础设施和公共服务设施的完备度 ,环境质量的优劣.▲地下水按其成因和埋藏条件,分为上层滞水,潜水和承压水.承压水是比较理想的水源.▲地基承载力以牵牛/平方米(kn/m2)为计算单位.▲地震震级分为9级,5级以上的地震会造成破坏;地震烈度分为12级,地震烈度在在7度以上的地区都必须抗震设防,9度以上不宜用作城市用地.▲工程地质病害包括:地震,地下溶洞,滑坡与塌方,冲沟.▲从宏观的角度分析,可将地貌分为:高原,山地,丘陵,盆地,平原五类.▲地形坡度和坡向对城市各类用地和工程建设有很大影响. 铁路场站对坡度要求最严格,一般≤0.25%.其次,是机场,工业用地;居住用地受地形坡度的限制最小,最高限坡10%;绿地不受地形坡度的影响.▲对大气有污染的工业应布置在全年最小风频风向的上风侧;居住区在其下风侧.▲人们感到舒适的温度范围为18―200C.▲气温是指离地面1.5米高位置上测得的空气温度.▲日照时数是衡量日照效果的最常用指标.▲城市水源选择的基本原则是:在地下水源丰富的地区,应优先选择地下水;地下水源不足时,可考虑地面水源补充,但要注意水源保护;水库一旦成为城市水源,在规定的保护范围内不得建设对水体有污染的设施和进行旅游,房地产开发.▲住宅的布置,通常以满足日照要求作为确定建筑物间距的主要依据.▲城市规划常用术语和指标:用地性质,用地面积,用地红线,容积率(=总建筑面积/建筑用地面积),建筑控制高度(1,平顶房屋按女儿墙高度计算2,坡顶按屋檐和屋脊的平均高度计算),建筑密度(建筑基底总面积/建筑用地面积),建筑后退红线,绿地率,交通出入口方位,停车泊位,建筑间距,建筑间距系数,日照标准,道路红线(包括:1,机动车,非机动,人行交通所需的道路宽度;2,铺设地上地下管线和城市公用设使所需增加的宽度3,种植行道树所需的宽度).▲住宅的布置,通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据.▲住宅分为:独立式,双联式,联排式,单元(梯间)式,内(外)廊式,跃廊式,跃层式,点式(集中)式,塔式住宅等.▲城市规划的作用:①国家宏观调控的手段;②政策形成和实施的工具;③是城市合理布局,有序发展的保障.▲中国现行的城市规划编制体系由:城镇体系规划 ,城市总体规划和城市详细规划组成.▲城镇体系规划分为:全国城镇体系规划,省域城镇体系规划,市域城镇体系规划和县域城镇体系规划四个体系规划.▲城市总体规划纲要是确定城市总体规划的重大原则的纲领性文件,是编制总体规划的依据.▲城市总体规划编制分为纲要编制和规划编制阶段.▲城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划.控制性详细规划指标有规定性指标和指导性指标.▲属于规定性指标的有:用地性质,用地面积,建筑密度,建筑控制高度,建筑红线后退距离,容积率 ,绿地率,交通出入口方向,停车泊位及其他需要配置的公共设施.▲属于指导性指标的有:人口容量;建筑形式,体量,色彩,风格,要求;其他环境要求.▲在城市中,居住建筑面积占各类建筑面积的50%以上;居住用地一般占城市建设总用地的30 %左右.▲在城市规划中通常是用居住区,居住小区,居住组团为规划基本单元来组织居住区的.▲居住区规模:人口规模一般以3万~5万人,1万~1.6万户为宜,用地规模一般在50~100hm2(公顷)左右.▲规划结构:①以居住小区为基本单位(人口规模1万~1.5万人,3千~5千户,用地规模17~35hm2(公顷));②以居住组团为基本单位(300~800户,1000~3000人);③以居住组团和居住小区为基本单位.▲住宅有:卧室,起居室(厅),厨房,卫生间等基本空间.▲绿地指标:1,绿地率,新区不低于30%,旧区改造不低于25%;2,绿地面积指标,组团0.50/人,小区级≥10/人,居住区级≥1.50/人.▲居住区用地的选择要考虑良好的环境条件,齐全的服务设施 ,地价,上下班的距离.▲居住区道路路面宽20-30米,小区(级)路路面宽6-9米,居住组团路面宽3-5米,宅间小路路面宽2.5-3米. 第四章 建筑知识 本章重点▲建筑物包括:房屋及构筑物(如:桥梁,隧道,水坝,水塔,水井,道路,烟囱等).▲房屋由基础,墙,顶,门,窗等组成:.▲对建筑物的基本要求是:1,安全,防水,隔声;2,保温隔热,采光,功能齐全;3,空间格局合理;4,美观,经济.▲建筑物按其使用性质可分为:1,居住建筑(包括:普通住宅,高档公寓,别墅,集体宿舍),2,公共建筑(包括:办公楼,商店,旅馆,医院,影剧院,体育馆,展览馆等),3,工业建筑(包括:工业厂房,仓库),4,农业建筑(包括:种子站,拖拉机站,饲养生畜用房).▲建筑结构是指建筑物中由承重构件(基础,墙体,柱,梁,楼板,屋架等)组成的体系.▲建筑结构分为:砖木结构,砖混结构,钢砼结构,钢结构,其他结构.▲根据建筑物的层数或总高度,建筑物分为:低层建筑,多层建筑,高层建筑和超高层建筑.▲住宅通常是按照建筑层数来划分的:1-3层为低层;4-6层为多层;7-9层为中高层;10层以上为高层.公共建筑和综合性建筑总高度超过24米的为高层.超过100米的为超高层.▲建筑结构指建筑物中由承重构件(基础,墙体,柱,梁,楼板,屋架等)组成的体系.▲按建筑结构划分:砖木结构,砖混结构,钢筋混泥土结构,钢结构,其他结构.▲钢砼结构房屋结构主要有:①框架结构②框架剪力墙结构③剪力墙结构④筒体结构⑤框架筒体结构⑥筒中筒结构:▲根据施工方法的不同,可将建筑物分为3类:1,现浇,现砌式建筑;2,预制,装配式建筑;3,部分现浇现砌,部分装配式建筑.▲建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的.建筑物的耐火等级分为:一级,二级,三级,四级,其中一级的耐火性能最好,四级最差.▲耐火极限的单位为小时(h),指从受到火的作用时起,到失去支持能力或发生穿透裂缝或背火一面的温度升高到220℃时止的时间.▲建筑物的耐久等级是根据建筑物耐久年限来划分的,建筑耐久年限是以建筑物的主体结构来确定的.影响建筑耐久年限的因素有设计,施工质量,管理水平.▲建筑物的耐久等级分为四级:一级,100年以上,用于重要建筑和高层建筑;二级,50-100年,用于一般建筑; 三级,25-50年,用于次要建筑;四级,15年以下,用于临时建筑.▲房屋完损建筑物耐久等级是根据房屋的结构,装修,设备的完好,损坏程序来划分的.▲房屋完损等级分类及成新率的判定标准为:1,完好房屋,十,九,八成 ;2,基本完好房屋,七,六成 ;3,一般损坏房屋,五, 四成 ;4,严重损坏房屋及危险房屋, 三成以下.▲建筑物由基础,墙体或柱,楼地层或梁,楼梯,屋顶,门窗六大部分组成.▲基础按受力性能不同分刚性基础和柔性基础.▲基础按构造形式分:条形基础,独立基础,筏板基础,箱形基础,桩基础(端承桩,磨擦桩).▲筏板基础是具备防水,防潮,调整地基土石均匀沉降,适用地基土承载力较低的基础.▲箱形基础具备抗震,能将上部结构荷载均匀传至地基的刚性构件.▲地基不是建筑物的组成部分.分天然地基和人工地基.▲地基应满足:有足够的承载力;有均匀的压缩量;有防止滑坡,倾斜方面的能力.▲墙体在建筑物中的作用为:承重作用,围护作用,分隔作用,装饰作用.▲墙体应满足具有足够的强度和稳定性,满足热工方面的性能,具有一定的隔声,防火的性能.▲墙体按在建筑物中所处的位置,分为外墙和内墙. 按受力情况分为承重墙和非承重墙. 按在建筑物中的方向分为纵墙和横墙.按使用材料分为砖墙,石块墙,小型砌块墙,钢筋混泥土墙.墙体按构造方式,分为实体墙,空心墙,复合墙.▲内墙的作用有:1,分隔空间 (主要作用) 2,隔声 3,防火 .▲外墙的作用有:挡风,遮雨,保湿,隔热,隔声等.▲柱是竖向构件,承担,传递梁和板传来的荷载.▲地面按面层所用材料和施工方式不同,可分为整体类,块材类,卷材类 ,涂料类地面.▲楼板的基本构造层是:面层,结构层,顶棚.▲梁和楼地面是分隔建筑空间的水平构件.梁根据搭接情况分为:简支梁,连续梁,悬臂梁.▲楼梯为竖向构件.楼梯有:楼梯段,休息平台,栏杆.▲楼梯按位置的不同,可分为室内楼梯和室外楼梯.楼梯按施工方法的不同可分为:现浇钢筋混泥土楼梯,预制装配式楼梯.楼梯按结构形式可分为:板式楼梯,梁式楼梯和悬挑楼梯.按使用性质不同分为:室内主楼梯辅助楼梯,室外安全楼梯.按使用材料不同分为:钢筋混泥土楼梯,木楼梯,钢楼梯.按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同,分为:直跑式楼梯,双跑式楼梯,多跑式楼梯,折角式楼梯,双分式楼梯,双合式楼梯,剪刀式楼梯和曲线式楼梯.▲屋顶应满足防水,保温,隔热,隔声,防火要求.屋顶由屋面,承重结构层,保温隔热层,顶棚组成.▲窗的主要作用是(A,采光B,通风C,观望 ).▲窗按使用材料,分为:木窗,钢窗,塑钢窗,合金窗.按开取方式,窗分为:平开窗,推拉窗,旋转窗,固定窗.按所处位置,窗分为:侧窗,天窗.▲门由门框,门扇,五金等组成.▲按使用材料,门分为:木门,钢门,塑钢门,合金门.按开取方式,门分为:平开门,弹簧门,推拉门,转门,折叠门,卷帘门,上翻门,升降门.按功能,门分为:防火门,安全门,防盗门.按所处位置,门分为:围墙门,如户门,内门等.▲门的主要作用是(交通出入,分隔和联系建筑空间).▲建筑材料的基本性质有:物理性,力学性,耐久性.▲建筑装饰材料按装饰建筑物的部位不同,可分为:外墙装饰材料;内墙装饰材料;地面装饰材料,顶棚装饰材料.▲材料密度分:表面密度,堆积密度(散粒材料).▲建筑装饰材料使用效果评价:①装饰效果;②耐久性;③经济性;④环保性.▲建筑物的装修分为( 高级装修 ,中级装修 ,普通装修).▲按供水用途,给水系统可分为生产,生活 , 消防系统三种.▲给水系统的基本供水方式有(A,直接供水方式B,设置水箱的供水方式C,设置水泵和水箱的供水方式 D,分区分压供水方式).▲给水管道布置管线力求简短,经济,便于安装维修.分明装(民用和工业建筑)和暗装(宾馆,医院等).▲消防给水系统:消火栓系统,自动喷淋系统.▲排水系统按排放性质分生活污水,生产废水,雨水.排水系统力求简短,安装正确牢固,不渗不漏.▲建筑物常用的采暖方式有(A,集中采暖B,局部采暖C,区域供热).▲采暖系统的类型有:热水采暖系统(供水温度为95℃,回水温度一般为70℃),蒸汽采暖系统.高层建筑宜采用热水采暖系统.▲室内配电用的电压,最普通的为220v/380v三相四线制,50hz交流电压.▲防雷装置一般由避雷针,引下线,接地装置组成.▲燃气可分为:天然气,人工煤气和液化气.▲室内燃气供应系统由:室内燃气管道(由引入管,立管,和支管等组成),燃气表和燃气用具(由燃气灶,燃气热水器,家庭燃气炉,燃气开水炉)等系统主成.▲电梯按使用性质,可分为:客梯,货梯,消防,观光电梯.▲电梯按运行速度,可分为高速电梯,中速电梯,低速电梯.消防电梯速度大于2.5米/秒,客梯速度随层数增加而提高.中速电梯的速度为1.5-2.5m/秒.低速电梯的速度在1.5m/秒之内.▲一般一部电梯服务400人以上,服务面积为450~5000.12层以上的高层建筑应设置两台以上的电梯.▲设置电梯应符号的要求:1,7层以上(含7层)的住宅,或超过16米以上的住宅必须设置电梯;2,12层以上(含12层)的住宅,设置电梯不应少于两台;3,高层住宅电梯谊每层设站,不设站的层数不应超过两层.4,塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置.5,单元式高层住宅每单元只设一部电梯时,宜采用联系廊联通.▲建筑高度在30m以下的建筑,设备层一般设在地下室或顶层.设备层的层高一般在2.20米以下.▲综合布线的硬件包括:传输介质,配电线,标准信息插座,适配器,光电转换设备,系统保护设备.▲综合布线与传统的布线相比有下列优越性:兼容性,灵活性,可靠性.▲现代4c技术包括:现代计算机技术,现代通信技术,现代控制技术,现代图形显示技术.▲楼宇智能化主要由下列3个部分组成:通信自动化(CA),办公自动化(OA),楼宇智能化(BA).▲楼宇智能化应具备的基本功能:1,保安监视功能;2,消防灭火报警控制功能;3,公用设施监视控制功能.▲智能化住宅的基本要求:1,在卧室,客厅等房间设置电线插座;2,在卧室,书房,客厅等房间应设置信息插座;3,要设置门锁控制装置,染气报警装置,和呼叫求救按钮;4,设置水表,电表,燃气表,暖气的永传计量装置.▲智能化居住区的基本要求:1,设置智能化居住区安全防范系统;2,设置智能化居住区信息服务系统;3,设置智能化居住区物业管理系统.▲一套完整的施工图,根据专业内容或作用不同分:①图纸目录②设计总说明③建筑施工图(总平面图,平面图,立面图,剖面图,建筑详图)④结构施工图⑤设备施工图.▲定位轴线:施工图中基础,墙体,柱,梁,屋架主要承重构件要画出轴线.▲横向编号用阿拉伯数字从左到右编号;竖向编号用大写拉丁字母从下到上编号(不用I Z O).▲总平面图和标高用m标注,其他用mm标注.▲标高有绝对标高和相对标高两种.▲对建筑物施工图,总平面图表示建筑物的位置 ,平面图及剖面图表示建筑物的内部,立面图及屋顶平面图表示建筑物的外部,详图表示建筑物的细部.▲建筑物平面图一般有:底层平面图;标准层平面图;顶层平面图;屋顶平面图.▲设备施工图包括:给排水施工图;采暖施工图;通风施工图,电气施工图 . ▲建筑安装工程费由(A,直接工程费B,间接费 C,利润D,税金 )构成.▲工程造价的构成:①设备及工器具购置费用;②建筑安装费;③工程建设其他费用;④预备费;⑤建设期贷款利息;⑥固定资产投资方向调节税(暂缓征收). ▲基本预备费:是指初步设计及概算内难以预料的工程费用.▲涨价预备费:是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用. 第五章房地产测绘知识 ▲测绘是测量和绘图的统称.▲测绘工作的基本任务:是测定地面点的空间位置. ▲地面点的空间位置包括:平面位置和高程确定.▲观测条件包括(A,观测者B,测量仪器C,测量对象).▲测量误差分为(A,粗差B,系统误差C,偶然误差).▲地形图的主要内容有:水系,地貌,居民地,交通线,境界线和土质植被等要素.▲阅读地形图应注意的几个方面:1,测绘日期 ;2,比例尺;3,地物符号,地貌符号及其含义.▲地形图是描绘地物和地貌的正投影图.地物按图式符号加注记表示,地貌一般用等高线表示.▲地籍测量的核心是土地权属的确认和管理.▲地籍图可分为基本地籍图和宗地图.▲基本地籍图的比例尺,大中城市一般是1:500,郊区或镇一般为1:1000;宗地图的比例尺一般是1:500或大于1:500.▲宗地图的内容主要有:1,图符号,地籍号,坐落; 2,单位名称,宗地号,地类号,占地面积; 3,界址点,界址点号,界址线,界址边长; 4,宗地内房屋和构筑物; 5,邻宗地宗地号及界址线; 6,相邻道路,街巷及名称.▲房产图包括(A,房产分幅平面图(比例尺一般是1:500) B,房产分丘平面图(比例尺一般是1:100～1:1000)C,房产分户平面图(比例尺一般是1:200)).▲房屋面积主要有:建筑面积,使用面积,套内建筑面积,共有建筑面积,分摊的建筑面积,预售面积,竣工面积,产权面积.▲房屋面积测算的一般规定:1,房屋面积测算是指水平投影面积测算.2,房屋面积测算的精度必须达到《房产测量规范》规定的房产面积的精度要求.房产面积的精度分为三级.3,房屋面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差和中误差以内,取平均数作为最后结果.4,量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具.▲计算建筑面积的一般规定:1,是永久性结构的房屋;2,层高在2.20m以上;3,同一房屋结构,层数不相同时,应分别计算建筑面积.▲计算一半建筑面积的范围:1,有上盖无柱的走廊,檐廊;2,独立柱,单排柱的门廊,车棚,货棚等永久性建筑;3,未封闭的阳台,挑廊;4,无顶盖的楼梯;5,有顶盖的永久性架空走廊.▲不计算建筑面积的范围:1,2.20米以下的夹层,插层,技术层,地下室;2,突出墙面的构件,配件,装饰柱,玻璃摹墙,台阶,勒脚,雨篷等.3,房屋之间无上盖的架空通廊,房屋的天面,挑台,天面上的花园,泳池.4,平台,骑楼,活动房屋,临时房屋,简易房屋;5,独立的烟囱,亭,塔,罐,池,地下人防,支线;6,与房屋室内不相同的房屋间的伸缩缝;7,利用引楼,高架路,高架桥,路面作为顶盖建造的房屋.▲土地面积测算的方法有:图解法和解析法. 第六章金融知识 ▲金融的基本职能是为经济运行筹集资金和分配资金.▲房地产金融的基本职能有(A,筹集资金 B,融通资金C,结算服务).▲典型的明接金融是(买卖债券).▲货币的职能:价值尺度,流通手段,贮藏手段,支付手段,世界货币.▲衡量和表现商品价值是货币的(价值尺度)职能.▲汇率的标价方法有直接标价法和间接标价法.▲汇率的种类:1,按照汇率的制定方法,汇率可分为基本汇率和套算汇率;2,按照汇率制度的不同,汇率可分为固定汇率和浮动汇率;3,按照汇率管理情况不同,汇率可分为官方汇率和市场汇率;4,从银行买卖外汇的角度划分,汇率可分为买入汇率,卖出汇率,中间汇率和现钞汇率.5,按照外汇资金的性质与用途,汇率可分为贸易汇率和金融汇率;▲影响货币汇率变动的因素主要有:1,一国经济发展状况;2,国际收支状况;3,通货膨胀;4,利率水平;5,货币当局的干预;6,国际政治局势和外汇市场投机活动.▲信用:是经济活动中的借贷行为.需要还本付息.▲信用的本质为(A,信用是以偿还和付息为条件的借贷行为;B,信用是价值单方面的让渡;C,信用关系是债权债务关系 ).▲信用的4个基本特征:暂时性,偿还性,收益性,风险性.▲信用的形式:1,按信用主体划分:商业信用;银行信用;政府信用;消费信用;民间信用;证券信用和国际信用.2,按信用期限划分:短期信用;中期信用和长期信用.银行信用是主要的信用形式,是国家调节经济的主要手段.吸收存款,发放贷款.政府信用是政府的借贷行为.有公债和国库券.▲企业,银行或其他金融机构以商品或货币的形式向消费者个人提供信用叫(消费信用).▲信用工具:分直接信用工具和间接信用工具.间接信用工具有:银行券,存款单,银行票据.▲由于有信用作基础,信用工具可以(A,兑换为现实的货币 B,代替货币充当交换的媒介C,执行流通手段和支付手段).▲汇票是出票人签发的,委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据.▲ 汇(支)票的 基本当事人有3个:出票人,付款人和收款人.▲(本票)是出票人签发的,承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据.▲本票的基本当事人有2个:出票人和收款人.▲信用工具的特征:流动性,偿还性,收益性,风险性.▲决定利率水平的工具:① 平均利润率② 借贷市场中资金供求状况.▲以利率的时间单位与计息同期是否一致来区分的利率叫(名义利率和实际利率 ).▲以是否剔除物价变动因素来区分的利率为(名义利率和实际利率).▲市场利率是借贷资金供求的指示器.中长期贷款一般选用活动利率.▲决定利率水平的因素有:1,平均利润率;2,资金供求状况;3,预期通货膨胀率;4,国家经济政策;5,国际利率水平;6,国际收支状况.以下为本章的重点▲用于房地产开发的贷款对应的是(A,土地使用权抵押贷款B,在建工程抵押贷款).▲房地产贷款的种类:①按贷款对象的不同,可分为:房地产开发类贷款和个人住房代款;②按贷款的方式的不同,可分为:信用贷款和担保贷款.担保贷款又可分为:保证贷款,抵押贷款和质押贷款.③按贷款利率是否变化,可分为:固定利率贷款和浮利率贷款;④按贷款期限的长短,可分为:短期贷款(一年以内),中期贷款(1―5年)和长期贷款(5年以上);⑤自营性贷款和委托性贷款.▲个人住房最高贷款额度为80%,首付款率为20%(最低),期限小于等于30年.▲房地产抵押可分为:房屋所有权抵押,土地使用权抵押,预购商品房贷款抵押,在建工程抵押.▲在房地产贷款中,房地产抵押是最主要的贷款形式.▲在房地产抵押贷款中的,除了贷款人,借款人,还有担保公司,保险公司,中介服务公司(如:日常维护服务机构,房地产估价机构,房地产经纪机构和律师事务所)和政府有关部门.▲抵押贷款的日常维护服务包括:1,收取还款并转交贷款机构;2,向贷款人发出还款通知;3,在贷款逾期时提醒借款人;4,记录贷款本金余额的变化情况;5,管理和缴纳房地产税费级保险事宜.▲房地产贷款风险:① 违约风险(包括:被迫违约和理性违约) ② 抵押房地产价值风险 ③ 利率风险 ④ 流动风险⑤欺诈风险⑥ 不可抗力风险▲被迫违约是指由于借款人支付能力不足而无法如期偿还贷款所造成的违约叫 .▲理性违约是指借款人从自身利益出发,除于经济理性而采取放弃还款责任的违约.▲防范房地产风险:① 考察借款人的信用 ② 要求有第三人担保 ③ 财产担保 ④ 借款人购买保险 ⑤贷款人(银行)自己购买保险(信用保险)▲房地产开发类贷款的特点:① 按开发项目贷款 ②贷款金额较大 ③ 贷款占用时间较长 ④ 贷款风险较大▲个人住房贷款种类:① 按资金来源分可分为:自营性贷款(商业性贷款),委托性贷款(公积金贷款),组合贷款(商业性和公积金贷款的组合).②按住房交易形态,分为:首次住房贷款和再交易住房贷款;③按贷款用途,可分为:个人购房贷款,个人自建住房贷款,个人大修住房贷款等;④按购房类型,可分为:个人购买经济适用住房贷款;个人购买商品住房贷款等.⑤按借款人类型,分为:本地人士贷款,外地人士贷款,港澳台贷款和外籍人士贷款.▲个人住房贷款的特点:长期性,零售性,分期偿还.▲申请个人住房贷款的条件:① 具有完全民事行为能力;② 稳定的经济收入,有偿还能力 ③ 有合法有效的购买住房等证明文件④ 有一定比率的自筹资金,用于支付首付款 ⑤有银行认可的资产进行抵押或质押或有足够代偿能力的法人,自然人作为保证人;⑥贷款人规定的其他条件.▲申请个人住房贷款应提供的主材料:① 申请表 ②身份证明 ③ 经济收入证明④ 合法购买合同 ⑤ 抵押物权属证明 ⑥ 估价报告 ⑦担保人的资信证明⑧首付款证明 ⑧其他文件材料.▲借款人由于信用等原因而不能按期清偿贷款所出现的违约叫(理性违约).▲P211-212计算▲个人住房贷款的还款方式:一次付款,分期付款(等额还款,等额还本金还款,等额累进还款)▲房地产贷款程序:①借款申请② 受理申请 ③ 签订合同 ④ 发放贷款 ⑤ 贷款归还⑥合同变更 ⑦ 贷款结清▲住房置业担保: 担保公司担保贷款余额的总额,不得超过其实有资本的30倍;超过30倍的,应追加实有资本.▲抵押贷款借款人分期偿还贷款的数额占其同期收入的比率叫( 偿还比率).▲借款人每期以相等的金额偿还贷款(包含本金,利息)的还款方式叫等额本金还款方式.第七章保险知识 ▲保险:是一种契约,组织经济补偿,分散风险.▲保险的构成:①必须以特定的危险为对象;② 必须以多数人的互助共济为基础;③ 必须对危险事故所致损失进行补偿为目的.▲构成危险的条件:① 危险发生与否不能确定 ② 危险发生的时间不能确定③危险导致的后果不能确定④危险发生对保险人来说,必须是非故意的.▲危险种类:① 人身危险 ② 财产危险③ 法律责任危险▲保险的职能:① 分散危险 ② 组织经济补偿 ③ 融通资金▲保险的种类:①以保险标的的不同,保险可分为:财产保险与人身保险 ② 以保险标的的价值确定与否,保险可分为:定值保险与不定值保险 ③以保险人所承担保危险的范围为标准,保险可分为:特定危险与一切危险险.▲财产保险分为:财产损失保险,责任保险,保证保险和信用保险.▲人身保险分为:人寿保险,健康保险和伤害保险.▲定值保险与不定值保险(以保险标的价值确定与否划分)定值保险:是指双方当事人在订立保险合同时即确定保险标的保险价值,并将其载明保险合同中的保险.如:按损失比30%承担赔偿责任.不定值保险:双方当事人在订立合同时不预先确定保险标的保险价值,仅载明须知事故发生后,再行估计其价值机时确定其损失的保险.一般财产保险,尤其是火灾保险,都采用不定值保险形式.在不定值保险中,双方约定的保险金额是保险人的最高赔偿额.▲保险合同的当事人有保险人和被保险人.▲保险合同的关系人:被保险人和受益人▲保险合同的中介人有(保险代理人,保险经纪人 ,保险公告).不允许投保人指定受益人.受益人由被保险人或法律承认的被保险人的合法继承人.▲保险的合同形式有( A,投保单B,暂保单 C,保险单D,批单 E,保险凭证 ).▲批单内容的法律效力(高于)保险单内容的效力.以下为本章重点▲房地产贷款保险包括(A ,借款人的人身保险B,抵押房地产的财产保险C,借款人购置保证保险 D,贷款人购买信用保险 ).▲房地产贷款保险:是通过借款人的人身保险,抵押房地产的财产保险,借款人购买保证保险,贷款人购买信用保险等方式,来分散房地产贷款的有关风险的一种经济制度.▲房地产贷款发放后面临的风险:① 抵押房地产的毁损,灭失②借款人死亡,丧失劳动能力 ③ 借款人失业.▲房地产贷款保险的种类:1,抵押房地产的财产损失保险;2,借款人的人身保险;3,房地产贷款保证保险;4,房地产贷款信用保险.▲抵押房地产的财产损失保险主要是房屋的损失保险,其中最典型的是房屋火灾保险. 第八章 统计知识 ▲统计的作用:反映(基本作用),控制,监督,决策.▲统计总体形成的条件:客观性,同质性,差异性.▲标志:反映个体特征或属性.▲标志分类:①按是否可用数量表现,可分为:品质标志和数量标志.②按是否变异,可分为:不变标志和变异标志.▲变量按变量值是否连续,可分为连续性变量和离散性变量.变量还可分为确定性变量和随机变量.以下为本章重点▲根据对事物计量的精确程度和结果,统计数据分为:分类的数据 ,顺序的数据和数值型数据.▲统计数据的直接来源:专门调查,科学试验.▲调查方案包括:调查目的,调查对象,调查单位,调查项目,调查表等.▲(调查问卷的设计)是市场调查方案设计的核心内容.▲调查问卷的设计的内容包括(A,所提问题的设计B,问题答案的设计C,提问顺序的设计D,问卷版面格式的设计).▲多数的统计调查中,调查项目通常以表格的形式来表现.▲设计调查问卷注意:① 对重大或敏感性强的问题应采用多项选择,不宜用是非提问; ② 所提问题应便于被调查者回答;③ 备选答案互不相容;④ 调查项目不渗入调查者的思想导向;⑤ 问题不宜太长,太难,过于复杂.▲统计调查方式:普查,抽样调查,重点调查,典型调查和统计报表.▲随机地从调查对象中抽取一部分个体作样本进行的调查称为(抽样调查).▲非全面的调查包括(A ,重点调查B,典型调查C,抽样调查).▲搜集数据的方法有:询问调查,观察和实验.▲询问调查包括:访问调查,邮寄调查,电话调查,电脑辅助调查,座谈会,个别深度访问.▲统计数据的整理包括:统计数据的预处理,分组,汇总.▲统计数据的预处理包括:数据的审核,筛选,排序等.▲数据的审核,主要是检查数据的完整性和准确性▲统计分组的原则:组内同质,组间差异.▲统计分组的关键是正确选择分组标志和划分各组之间的界限.▲统计分组有品质标志分组和数量标志分组.▲常用的统计图有:1,线性图(主要反映单项式离散型变量数列);2,条形图(主要用来反映组距式离散型变量数列);3,直方图(主要用来反映组距式连续型变量数列或组距或离散型变量数列);4,圆形图(反映部分与总体以及部分之间的关系);5,折线图(能直观反映出一个变量随时间而变动的特征,规律及趋势)6,象形图;7,对数图.▲统计指标反映现象总体数量特征.▲统计指标的特点:数量性,综合性,具体性.▲统计指标分类:1,按反映总体的内容不同分为数量指标和质量指标;(质量指标又可分为相对指标和平均指标).2,按计量单位的不同分为实物指标和价值指标.▲总量指标按反映的时间状况不同,可分为时期指标和时点指标.▲相对指标分为比例相对指标和比较相对指标▲比例相对指标是指将总体分组后,用总体中某一部分数值与另一部分数值对比求得的相对数.(即:比例相对指标=总体中某一部分数值/总体中另一部分数值)▲比较相对指标是同类现象在同一时间,不同空间条件下所进行的静态对比.(即:比较相对指标=某一空间某中现象的指标数值/另一空间同类现象的指标数值)▲相对指标是两个有联系的统计指标对比所形成的指标,用来反映相关事物之间的数量联系程度和对比关系.▲平均指标主要有算术平均数,调和平均数,几何平均数,中位数,众数.▲平均指标和变异指标的计算见书(一版)244-247页.▲对于同一种资料,有(简单调和平均值,简单几何平均值,简单算术平均值 )▲影响时间序列的因素:长期趋势,季节变动,循环波动,不规则波动.▲时间序列中基本时间序列为( 绝对数时间序列,相对数时间序列,平均数时间序列 ).▲反映本期水平与上年同期水平之差的增长量为(年距离增长量).▲报告期水平与基期水平之比叫(发展速度).▲报告期水平与其上一个时期水平之比叫做(环比发展速度).▲影响时间序列的因素有(A,长期趋势B,季节变动 C,循环波动D,不规则波动).▲测定长期趋势的方法:扩大时距法,移动平均法,最小二乘法.▲房地产的主要统计指标:① 反映房屋状况的主要统计指标(实有房屋建筑面积,实有住宅使用面积,实有住宅套数,成套住宅建筑面积,房屋减少建筑面积,住宅减少建筑面积);② 反映居住状况的主要统计指标(居住人口,居住户数,人均住宅建筑面积,人均住宅使用面积,户均住宅套数,住宅自有(私有)率,) ③ 反映房屋建设状况的主要统计指标(房屋施工面积,房屋新开工,房屋竣工面积,) ④ 反映房屋交易状况主要统计指标. 第九章 环境知识 ▲环境是相对于某个主体而言,他的不同,环境的大小,内容等也就不同了.▲按环境的属性,环境可以分为:自然环境,人工环境和社会环境.▲自然环境按环境要素分为:大气环境,水环境,土壤环境,地质环境和生物环境.▲地球五大圈包括:大气圈,水圈,土圈,岩石圈和生物圈.▲自然环境和人工环境的区别,主要在于人工环境对自然物质的形态作了较大的改变,使其失去了原有的面貌.▲景观是描述自然,人文,以及它们共同构成的整体景象的总称,包括认为作用任何地表形态及其印象.▲景观包括:客观形象信息和主观感受两个方面. ▲景观分为自然景观和人文景观.▲生态是指生物与其生存环境之间的关系.▲衡量环境往往用"好坏"之类的定性评价,衡量生态用定量指标阐明关系是否平衡或协调.▲生态系统由(非生物环境要素;植物,动物,微生物)组成.▲城市生态系统的特征主要表现在:城市生态系统是一个以认为主体的生态系统;城市生态系统是一个复杂的生态系统;城市生态系统是一个不完整的生态系统;城市生态系统是一个脆弱的生态系统.▲生态系统的各个部分是通过"食物链"对物质和能量的输送传递,相互依存,相互制约,组成密切联系的有机整体.▲环境污染按环境要素,可分为:大气污染,水土污染,和土壤污染等.▲环境污染按污染物的性质,可分为:物理污染,化学污染,生物污染.▲环境污染按污染物的形态,可分为:废气污染,废水污染,噪声污染,固体污染,辐射污染.▲环境污染按污染的空间,可分为:室内污染和室外污染.▲环境污染按污染物的分布范围,可分为全球性污染,区域形污染和局部性污染.▲环境污染源按污染物产生原因,可分为:工业污染,交通污染,农业污染和生活污染.▲环境污染源按污染物存在的形式分类,可分为固定污染物和移动污染物.▲环境污染源按污染物的排放的形式,可分为:点源,线源,面源.▲环境污染源按污染物的排放的空间,可分为:高价源和地面源.▲环境污染源按污染物的排放的时间,可分为:连续源,间断源和损时源.以下为本章重点▲洁净的空气,氮气占78%,氧气占21%,氩气占0.93%,二氧化碳占0.03%.▲空气中的颗粒污染物主要有:尘粒,粉尘(包括:落尘和飘尘),烟尘,雾尘.▲尘粒是指直径大于75um的颗粒.▲粉尘的直径:(落尘直径在10um以上,飘尘直径在10um以下).▲烟尘直径在1um.▲雾尘直径小于100um▲气态污染的种类主要有:硫氧化物,氮氧化物,碳氧化物,一氧化物.▲交通污染物主要污染物为:碳氢化合物,一氧化碳,含铅污染物,氮氧化物.▲一氧化碳在城市大气污染中含量最多,约占大气污染物的三分之一.▲气态污染物种类很多,主要有硫氧化物,氮氧化物,一氧化碳,碳氢化合物.硫氧化物主要是二氧化碳.氮氧化物主要是一氧化碳.碳氢化合物包括甲烷,乙烷,乙烯.▲生活污染源主要有:燃料的污染,居住环境的污染,其他生活的污染.▲大气污染源可以从源强和源高两方面来看其影响情况的.▲振幅和频率杂乱,断续或统计上无规律的声震动,称为噪声.▲噪声污染的特征有:噪声污染是感觉公害,噪声污染是能量污染,噪声污染具有局限性和分散性.▲噪声的类型:1,按产生的机理划分,分为噪声机械噪声,空气噪声,电磁性噪声2,按噪声随时间的变化,分为稳态噪声和非稳态噪声.▲噪声污染的危害表现在:1,对听力的伤害;2,对睡眠的干扰;3,对人体生理的影响;4,对人体心理的影响;5,对儿童的影响.▲城市噪声污染源主要有交通噪声,工业噪声,社会生活噪声和建筑施工噪声.▲0类标准,昼间等级声效50(dm)夜间等级声效40(dm)适用于疗养院,高级别墅区,高级宾馆;1类标准,昼间等级声效55(dm)夜间等级声效45(dm)居住,文教区,乡村;2类标准,昼间等级声效60(dm)夜间等级声效50(dm)居住,商业,工业混杂区;3类标准,昼间等级声效65(dm)夜间等级声效55(dm)用于工业区;4类标准,昼间等级声效70(dm)夜间等级声效55(dm)适用于城市道路交通干线两侧穿越城区的内河航道两域;穿越城区的铁路主,次干线两侧的背景噪声限值也执行4类标准.▲夜间突发的噪声,其最大值不得超过标准值15dm.▲城市水体污染的主要来源是工业废水.▲水体污染可以分为:地面污染;地下污染和海洋污染.▲与居住生活有关的水体污染物:植物营养物,酚类化合物,氰化物,酸碱,放射性物质,武器,颗粒状污染物.▲水体污染源可以分为:工业污染源,生活污染源,农业污染源.▲工业固体废物主要包括:煤渣和粉煤灰;有色金属渣;铬渣.▲电磁波中,波长最长的是无线电波,波长最短的是x电波.光污染有下列几种:灯光污染,眩光污染,视角污染,其他可见光污染.▲电磁波中,中波,短波频段俗称高频辐射.▲室内污染有室内来源和室外来源两个方面.▲室内来源的污染物主要来自建筑材料.▲室内来源的污染物主要来自于建筑材料,常用的材料有:无机材料和再生材料;合成隔热材料;吸声及隔声材料;人造板材及人造板家具;壁纸;涂料;. 第十章 心理学知识 ▲人的心理活动是通过人脑来实现的.▲心理现象分为心理过程和个性心理(包括需要,动机,兴趣,理想,信念等).▲心理过程包括:认识过程(认识过程是基本的心理过程),情感过程,意志过程三个方面.▲个性心理特征主要体现在能力,气质,性格三个方面.▲与公共关系心理的基本特征相联系,公共关系心理还具有可知性,情感性,自利性,广泛性.▲感觉包括视觉,听觉,嗅觉,味觉,肤觉五种. 在所有的感觉中,视觉是最重要的.▲知觉的主要特征是选择性,整体性和恒常性.▲房地产经纪人做好观察应做到:1,要明确观察的目的与任务;2,要有充分的观察准备,明确观察的重点和难点,提出观察的具体方法;3,要记录并整理观察结构,总结观察经验.▲记忆是积累知识和经验的一种功能;保持是记忆的中心环节,为再认或回忆提供条件;再认和回忆是过去经验的恢复过程;记忆对个体的心理生活有着极为重要的作用.▲记忆的基本品质有:1,记忆的敏捷性;2,记忆的持久性;3,记忆的准确性;4,记忆的准备性.▲思维的基本特征是间接性和概括性.▲根据思维过程中的凭借物和不同的思维方式,可将思维分为动作思维,形象思维和抽象思维.根据思维是否遵循的逻辑形式和逻辑规则,可将思维分为直接思维和逻辑思维.根据探索答案的不同思维方向,可将思维分为集合思维和发散思维.根据思维的主动性和创造性的不同,可将思维分为常规思维和创造性思维.▲问题的解决分为(发现问题,分析问题,提出假设,经验假设)三个阶段.▲影响创造想象的重要因素有:1,创造动机2,原形启发3,积极思维4,灵感.▲情绪和情感包括刺激情景,主观体验,表情等内容.▲需要主要有3个特点:对象性,紧张性,驱动性.▲根据需要的起源,可将需要分为生理需要和社会需要. 根据需要的对象,可将需要分为物质需要和精神需要.根据需要的顺序,可将需要分为生存需要,享受需要和发展需要.根据需要的表现程度,可将需要分为现实需要和潜在需要.▲需要层次理论是美国心理学家马斯洛于1943年提出的.他指把人的需要按先后顺序和高低层次分为如下5种:(1)生理需要;(2)安全需要;(3)爱与归属需要;(4)尊重需要;(5)自我实现需要.▲动机具有(引发功能,指引功能,激励功能)三种功能.▲根据动机的,可将动机分为:生理性动机和社会性动机.▲能力是作为掌握和应用知识技能的条件并决定活动效率的一种个性心理特征;是完成某种活动的必要条件;能力的强弱决定活动效率的高低;能力能在活动中得到发展.▲人的能力是多种多样的,一般可分为:一般能力和特殊能力;再造能力和创造能力;认识能力,操作能力和社交能力.▲气质一般是指人的行为举止,待人接物,谈吐,外貌甚至衣着打扮,文化素养.▲气质表现在心理过程的强度,速度,稳定性,灵活性及指向性.▲按照理智,情绪,意志,三者在性格结构中所占的优势,可将人的性格分为理智型,情绪型,意志型.▲人际交往的特点:交流信息,相互认知,相互作用.▲人际交往的作用和意义主要有:获得信息资料,形成群体规范,改善人际关系.▲人际交往的方式按其交往的年形态,可分为宏观交往和微观交往.▲人际交往的特点:1,交流信息2,相互认知3,相互作用.▲良好的人际关系可分为:协调,友好,亲热三个层次.不良的人际关系分为:不协调,紧张,敌对三个层次.▲影响人际关系建立和发展的因素:1,兴趣,理想,信念,价值观等方面的一致性;2,距离的远近;3,交往的频率;4,需要的互补;5,仪表的魅力.▲人际关系由认识,情感和行为三个相互联系的成分组成的.以下为本章重点▲房地产经纪人在人际交往和人际关系方面的素质包括:①具有一定的面谈技巧;②关心客户,满足客户的兴趣和需要;③说服别人的能力;④良好的判断力;⑤幽默感;⑥丰富的社会关系.▲一个人的心理压力容忍与(生理因素,个性品质,社会经验)有关.▲消除心理压力的黄金准则:1,分清先后―将生活中的真正麻烦事分类;2,事先多考虑如何摆脱麻烦事;3,尽可能的与朋友,同事分担烦恼;4,自我反省,扬长避短;5看问题要客观公正等.